Il Mutuo SpianaPrestiti: una scelta vincente?

 

Gli ultimi dati in possesso del sistema bancario ( e non a caso pubblicizzati dal Governo )  costituiscono uno degli indicatori della Ripresa Economica: stanno aumentando, a livello percentuale, i mutui casa.

Ed in maniera decisamente significativa.

Segno di una ripresa incipiente del settore dell’edilizia?

Probabilmente si, ma non è detto.

Una delle operazioni più frequenti di molte famiglie è quella di chiedere una rinegoziazione del Mutuo Casa, che estingua il debito residuo dello stesso ed aggiunga una Liquidità Nuova, da destinare ( almeno in parte ) all’estinzione precoce di altri Prestiti/ Finanziamenti aperti, con il risultato ( altamente apprezzabile ) di raggruppare tutto in una Rata Unica ( inferiore alla somma delle varie rate, nel loro insieme ).

 

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Insomma, passare da

A) Mutuo euro 450 mese.

B) Rata Auto euro 190 mese.

C) Rata Prestito Ristrutturazione euro 250 mese.

Totale mese euro euro 890…

A

UNICA RATA UNICA DI EURO 520 ( magari in 25 o 30 anni ).

 

Non è male, no?

No, infatti per vari motivi sarebbe la soluzione migliore.

 

Il Mutuo Casa si presta a questa soluzione perchè:

  1. Consente durate lunghe o lunghissime ( fino a 30 anni, in qualche caso anche oltre ) e quindi rate decisamente contenute  per importi molto rilevanti.
  2. Grazie alla garanzia ipotecaria ( ed alla durata ), ha indici di TAEG particolarmente bassi, specialmente in questo momento storico, in cui il denaro “alla fonte”, grazie alla stategia della BCE, costa relativamente poco.
  3. La Casa, tradizionale Bene Rifugio, è vista dalle banche come un bene graditissimo, sul quale veicolare i finanziamenti, dal momento che ( anche psicologicamente ) le famiglie italiane, prima di non pagare le rate ( e correre il rischio di perdere la casa ) sono disposte a tutto.

La Soluzione è ottima anche per chi un mutuo da rinegoziare non ce l’ha, ma desidera ottenere liquidità grazie ad un immobile di proprietà, ad esempio ereditato dai genitori.

TUTTO PEFETTO, ALLORA?

Mica tanto…

L’idea è talmente buona, e conveniente, che il Sistema Bancario fa di tutto per non farla perseguire, se non di fronte ad una serie di condizioni che molte Famiglie ( specie quelle che ne avrebbero maggiormente bisogno ) non possono adempiere.

 

arrow2bullet2#CONDIZIONE 1.

Una storia Creditizia Ineccepibile.

 

 

Sempre la stessa storia.

Se non sei stato un ottimo pagatore, puoi ambire solo alla “cortesia dei serpenti”  ( Ligabue dixit ).

E questo è proprio il problema principale di molte Famiglie: quello di avere tirato la cinghia per pagare le rate, tutte, fino all’ultima ( nonostante eventi catastrofali, magari la perdita del lavoro di uno dei due coniugi, ad esempio ).

Solo che, tra la scadenza del 31 del mutuo, del 5 della rata Prestifink e del 15 della rata Findeliquit, magari qualcosa è stato saldato con qualche giorno di ritardo…

“Sempre Pagato Tutto”, è la frase ricorrente.

Solo che il ritardo viene registrato presso Crif o altre Banche Dati del Sistema, e ciao Mutuo SpianaPrestiti ( o qualsiasi altro tipo di Mutuo ).

 

arrow2bullet2#CONDIZIONE 2.

Il Prodotto Mutuo giusto.

 

 

Siamo cresciuti tutti immersi nella Cultura Americana, film e telefilm.

Quante volte un personaggio dichiara di avere chiesto alla sua banca “un allargamento dell’ipoteca”, oppure “una seconda ipoteca” per far fronte a nuove spese familiari ( per esempio, le spese universitarie, altissime negli USA, per i figli )?

Ecco, in Italia nulla di tutto ciò.

In Italia, tradizionalmente, il Mutuo serve ad una esigenza unica: Acquistare una Casa ( preferibilmente la prima ).

E basta.

E neanche tutta, come vedremo al #punto 3.

Solamente in anni recenti, i cordoni si sono allargati ( nel “menù” di offerta dei vari Istituti ) al concetto di rinegoziazione di mutui pre- esistenti.

Innanzitutto, i propri.

Poi, quelli ottenuti presso altre banche.

Infine, grazie ai decreti c.d. Bersani, è emersa la portabilità dei mutui, che però riguarda operazioni “pari pari”, in cui la banca subentrante riprende il solo debito residuo dell’altra ( a condizioni migliori per il consumatore ), ma tendenzialmente senza aggiunte di nuova liquidità ( quindi in maniera inutile, dal nostro punto di vista ).

Ne consegue che può capitare ( con una perfetta storia creditizia, redditi capienti, ed immobile di ottimo valore ) di rivolgersi alla propria banca e chiedere di chiudere il proprio mutuo con altri 30.000 euro aggiuntivi, in comode rate di 30 anni, e sentirsi rispondere:

“Caro cliente, noi queste cose non le facciamo.

Non esiste il prodotto di liquidità…”.

In questo caso, la soluzione potrebbe essere quella di cambiare banca, mediante una ricerca di mercato ad hoc: ricerca in ogni caso faticosa, ed irta di ostacoli nascosti ( il primo Te lo svelo subito sotto ).

 

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bullet2#CONDIZIONE 3.

LTV, questo sconosciuto.

 

 

Loan To Value: le questioni più spinose si affrontano spesso in inglese, per farsi capire meno.

Tradotto: il valore del mutuo concesso non può superare una determinata percentuale del valore della casa.

Di solito, nel Mutuo Acquisto, l’80%.

Nel mutuo consolido ( cioè rinegoziazione + liquidità ), anche meno ( 60% ).

Il che vuole dire che:

( DEBITO RESIDUO MUTUO IN ESSERE + LIQUIDITA’ AGGIUNTIVA ) < 60% DEL VALORE DI PERIZIA.

Si, ciao!

Questo significa mettere la pietra tombale sulla quasi totalità delle operazioni di questo tipo.

A meno che

  1. Il debito residuo del mutuo in essere sia particolarmente basso.
  2. La casa sia un attico in centro a Roma.
  3. Ti limiti a chiedere 5.000 euro di liquidità aggiuntiva.
  4. Il perito incaricato dalla banca per valutare l’immobile sia il Tuo  amico intimo d’infanzia.

 

In tutti gli altri casi, lascia perdere…

In più, abbiamo anche una nuova aggravante, rispetto alle nostre credenze tradizionali.

Per decenni, ci hanno fatto credere che il Mattone fosse il Miglior Investimento, destinato a guadagnare valore sempre e comuque nel corso del tempo.

 

OGGI COME OGGI, QUESTO E’ SEMPRE MENO VERO

( ed, in qualche caso, è drammaticamente una stronzata ).

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Primo, perchè quello immobiliare è un mercato come tutti gli altri, con gli alti e con i bassi. E lo è sempre stato.

E, secondo,  è iniziata l’era delle Certificazioni Energetiche, che determinano ( e determineranno sempre più ) il valore di mercato di un immobile.

Hai presente quelle letterine sugli annunci immobiliari ( Cl. C, APE B e via discorrendo )?

Indicano il livello di consumi ( e quindi di efficienza ) di un immobile, dal punto di vista energetico.

Più ci si si avvicina alla A, meno consuma una casa.

E sempre di più sarà destinata a valere nel corso del tempo, perchè appetibile per i compratori.

Di converso, più “anziana” è la concezione di una casa ( perchè, almeno in Italia, le tecniche edilizie di costruzione efficiente si  sono relativamente diffuse solo negli ultimi anni ), inferiore sarà la classificazione energetica: e sempre più difficile sarà venderla negli anni ( oltre che minore il valore/ prezzo percepito ).

 

Ecco perchè pensare di utilizzare la casa ereditata dalla nonna per ottenere il Mutuo Rata Unica e spianare tutti i propri prestiti ancora attivi sarà un percorso sempre più difficile da perseguire.

 

Se poi ci mettiamo la sospettosità bancaria verso questo tipo di operazioni, nonchè l’ordine di scuderia di sottoperiziare gli immobili destinati a questo genere di operazioni ( Ti ricordo che il perito è sempre nominato dalla Banca, quindi è la stessa di fatto a decidere quanto vale  la casa ), beh… ci siamo capiti.

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Scopriresti che l'immobile acquistato tre anni fa, pagato 155.000 euro e che sei convinto abbia automaticamente guadagnato valore, oggi ( per la banca ) non coprirebbe nemmeno il debito residuo del mutuo in essere.

ALTRO CHE 60 oppure 80%  del valore!!!

ALTRO CHE 40.000 euro di LIQUIDITA' aggiuntiva!!! ( per chiudere le tre rate che hai, oltre al mutuo stesso ).

 

Ancora una volta, quindi, lo strumento a disposizione del sistema finanziario per dare serenità e respiro alle persone esiste, ed è piuttosto efficiente.

Solo che, come al solito, hanno deciso di darlo solo in pochissimi casi.

Perchè, nell'ottica miope di una malintesa opera di contenimento dei rischi, a Loro delle notti insonni della clientela non importa assolutamente niente.

 

SUL TEMA, 

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